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· MANTENIMIENTO
· TIPOS DE MANTENIMIENTO
· EL CONTRATO DE MANTENIMIENTO

1.- MANTENIMIENTO:

El mantenimiento es un servicio ampliamente demandado en la actualidad dada la complejidad de las instalaciones y su automatización, el empleo de equipos mecánicos-eléctricos-electrónicos, el encarecimiento de la energía y la contaminación que pueden producir las instalaciones.

Según el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y concretamente en la ITE.01.1 (Terminología) se definen los siguientes conceptos contenidoS en la norma UNE 100000:

Mantenimiento: "Conjunto de operaciones necesarias para asegurar un elevado rendimiento energético, la seguridad del servicio y defensa del medio ambiente durante el funcionamiento de la instalación".

Conservación: "Conjunto de operaciones mínimas a realizar sobre un equipo, normalmente recomendadas por el fabricante, con el fin de conseguir un funcionamiento correcto".

Podemos observar por estas definiciones que el mantenimiento es un concepto más amplio que la conservación, incluyendo, además de las operaciones de conservación, el rendimiento energético y la protección del medio ambiente.

"La conservación se dirige a los equipos y el mantenimiento al conjunto de la instalación. Los equipos de una instalación pueden estar correctamente conservados, funcionando dentro de los parámetros indicados por el fabricante, y el conjunto de la instalación tener un mal mantenimiento, entre otras causas, porque tenga desequilibrios hidráulicos".

Las principales ventajas derivadas de realizar un correcto mantenimiento, son las siguientes:

- Aumento de la vida de los equipos.
- Consumos energéticos menores.
- Perjuicios ocasionados por paradas por averías.
- Posibles sanciones por infracción de Reglamentaciones, principalmente, por contaminación.
- Posibilidad de obtener la certificación ISO 14001.

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2.- TIPOS DE MANTENIMIENTO:

Fundamentalmente son dos los tipos mantenimiento:

1) Correctivo
2) Preventivo

El mantenimiento correctivo se ocupa de corregir los defectos que se van presentando en los diferentes equipos, generalmente denunciados por los usuarios. Normalmente el fallo se denuncia cuando la avería ya está muy avanzada y el deterioro puede ser muy importante.

El mantenimiento preventivo tiene por misión conocer permanentemente el estado de todos los equipos y sistemas, para poder programar las correcciones oportunas a efectuar en los puntos que lo necesitan y obtener el óptimo funcionamiento de la instalación.

Un mantenimiento inexistente hacen que las máquinas no funcionen de forma óptima y, además, supone un riesgo para la salud de los propios usuarios.

Ejemplos de mantenimientos higiénico-sanitarios incorrectos (Pulse en las imágenes para ampliarlas):

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3.- EL CONTRATO DE MANTENIMIENTO:

El mantenimiento correctivo no suele ser objeto de un contrato específico y, cuando se establece es, de ordinario, un compromiso de asistencia técnica con un tiempo de respuesta y tarifas de mano de obra y materiales.

En cuanto al mantenimiento preventivo podemos distinguir:

a) Mantenimiento preventivo con visitas periódicas. Se fijan la tarifa horaria y el tiempo de respuesta, tanto para mano de obra de reparaciones e incluso una partida para materiales fungibles.

Este tipo de contratos es actualmente el más numeroso y afecta a la mayoría de las instalaciones pequeñas y medianas. Conforme los contratos son más completos, puede ser interesante para ambas partes incluir cantidades fijas por algunas partidas específicas como repuestos, ya que de esta forma aumenta el interés del contratista por el buen estado de las instalaciones para obtener el mayor beneficio.

b) Mantenimiento preventivo con permanencia (conductivo). Se utiliza en las instalaciones grandes y exige la presencia de personal en la instalación durante la totalidad de la jornada o una parte de la misma.

Hay dos modalidades adicionales: El contrato con gestión de combustible cuando se garantiza,
por parte del contratista, un consumo mínimo de combustible y el de gestión técnica cuando
incluye asesoramiento técnico adicional.

c) Contratos con garantía total que incluyen todos los aspectos indicados anteriormente.

Previamente a la firma del contrato es conveniente realizar las siguientes actividades:

- Análisis de las instalaciones y su funcionamiento. Relación de elementos que las componen, con especial incidencia en los más importantes para el servicio y de mayor valor económico.

- Evaluación de la incidencia económica de un fallo en la instalación.

- Recopilación de documentación: Proyecto técnico, con modificaciones de obra si las hubiera, Manual de Instrucciones con características de funcionamiento y mantenimiento, Catálogos, Esquemas de Principio y Actas de Recepción de la instalación donde se indiquen las anomalías detectadas y su adecuación a la Normativa vigente.

A continuación se relacionan los aspectos generales que deben figurar en el contrato:

- Partes contratantes.
- Objeto.
- Alcance.
- Cláusula de libre acceso a las instalaciones.
- Horario de trabajo normal y extraordinario.
- Recursos del contratista a disposición del cliente.
- Recursos a cargo del cliente: locales para almacén, energia eléctrica, agua, etc.
- Precios.
- Duración y procedimiento de renovación y rescisión
- Condiciones de pago.

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